Resumen

El objetivo de este artículo es presentar una metodología, compuesta por técnicas de Análisis Multivariante, para la construcción de un modelo estadístico de regresión lineal múltiple para la evaluación de inmuebles en función de sus características (variables, atributos). Inicialmente, se aplica el análisis de conglomerados a los datos de cada clase de propiedad urbana (pisos, casas y terrenos) para obtener grupos homogéneos dentro de cada clase y, en correspondencia, se determinan discriminantes para asignar futuros ítems en estos grupos, utilizando el método de puntuación discriminante cuadrática. A continuación, se aplica la técnica del análisis de componentes principales (ACP) para resolver el problema de la multicolinealidad que pueda existir entre las variables del modelo. Las puntuaciones de los componentes principales son entonces las nuevas variables independientes, y con ellas se ajusta un modelo de regresión lineal múltiple para cada grupo de propiedades homogéneas dentro de cada clase. la metodología se aplicó a un conjunto de 119 propiedades, referidas a 44 pisos, 51 casas y 24 parcelas, en la ciudad de Campo Mourão, PR. El modelo para cada grupo homogéneo, dentro de cada clase de inmuebles evaluada, presentó un ajuste adecuado a los datos y una capacidad predictiva muy satisfactoria.

1. INTRODUCCIÓN

El mercado inmobiliario es una de las áreas más dinámicas del sector económico terciario, y las principales dificultades a la hora de valorar los bienes inmuebles surgen de las características (atributos, variables) de los mismos, que son bastante heterogéneas y pueden estar interrelacionadas. La valoración de bienes inmuebles, ya sea para recaudación de impuestos, venta, garantía para financiación u otros fines, suele hacerse de forma subjetiva basándose en la experiencia personal de los administradores de fincas y otros profesionales, que comparan los datos del inmueble en transacción con los de inmuebles ya negociados. En la mayoría de los casos, no se utiliza ningún procedimiento científico sistemático para este fin.

El objetivo de este artículo es proponer una metodología basada en técnicas estadísticas, que sea capaz de predecir el valor de un inmueble teniendo en cuenta los registros históricos de inmuebles similares. Estos registros de valor son los definidos en operaciones realizadas con anterioridad. Para ello, consideramos como caso de estudio, el mercado inmobiliario de la ciudad de Campo Mourão, PR, en las clases de pisos, casas y terrenos. De esta forma, obteniendo el modelo estadístico que mejor represente el mercado analizado, en un determinado período de tiempo, será posible predecir el valor de mercado (precio) de cualquier inmueble con la máxima precisión posible.

• Materias:Metodología de evaluación Estadística Regresión lineal
• Subjects:Assessment methodology Statistics Linear regression
• Palabras claves:Ingeniería de evaluación; Análisis de agrupamiento; Análisis de componentes principales; Regresión lineal múltiple
• Keywords:Evaluation engineering; Clustering analysis; Principal components analysis; Multiple linear regression