Resumen

El cálculo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles de Naturaleza Urbana (IPTU) se basa en el valor de mercado de los inmuebles, establecido normalmente en la planta de valores generales (PVG) de la ciudad. Sin embargo, hay municipios, sobre todo pequeños, que no recaudan el IPTU. Esto se debe a la desactualización del registro de bienes inmuebles, además de la falta de personal cualificado, recursos financieros y metodología robusta y fácil para determinar el valor de mercado de los bienes inmuebles. Por lo tanto, este trabajo tiene como objetivo combinar el modelo de regresión espacial y la modelización de factores de localización para determinar el valor de mercado de cada propiedad en una ciudad pequeña para la generación de la tabla de valores generales (PVG). El estudio se realizó en la ciudad de São Gotardo/MG. Se utilizaron ciento ochenta y cuatro muestras de tasaciones inmobiliarias residenciales realizadas por la Caixa Econômica Federal en 2012 y 2013. Con el objetivo de analizar la aplicación de modelos espaciales, se generaron cuatro modelos de regresión múltiple basados en las variables dependientes logaritmo sobre los valores totales y unitarios, y las variables independientes relacionadas con las características constructivas de las construcciones, de acuerdo con estudios anteriores. También se probaron variables adicionales relacionadas con las características del terreno. Para los modelos con dependencia del error espacial, se generó un modelo de error espacial para determinar una nueva variable homogeneizada que englobaba el factor de localización (VH), que se utilizó como variable independiente en un nuevo modelo de regresión lineal. Se seleccionó el mejor modelo de regresión basándose en el cumplimiento de los supuestos del modelo de regresión lineal y en el análisis del Coeficiente de Dispersión más bajo. El modelo con la variable dependiente logarítmica en los valores unitarios y la variable homogeneizada como independiente, mostró los mejores resultados y cumplió todos los supuestos. Así, se demostró que la variable homogeneizada mejora el desempeño del modelo de regresión lineal, ya que incluye el factor de localización de la propiedad en las variables independientes.

1. INTRODUCCIÓN

Las crecientes demandas sociales del desarrollo urbano y la falta de recursos fiscales han exigido a las administraciones públicas un gran esfuerzo para mantener el equilibrio financiero entre gastos e ingresos de los municipios brasileños (Freire et al., 2006).

• Materias:Modelo estadístico Análisis de valores (Control de costos) Títulos valor
• Subjects:Statistical model Value analysis (Cost control) Value titles
• Palabras claves:Valor de mercado de propiedades; Pequeñas ciudades; Modelo espacial; IPTU; Tabla de valores generales
• Keywords:Property market value; Small towns; Spatial model; IPTU; Table of general values