Resumen

Este artículo presenta una aplicación del método Utilité Additive - UTA y su variante Utilité Additive- CRiteria - UTA-CR a la determinación de funciones de utilidad para abordar el problema de la valoración de inmuebles residenciales. Ambos métodos pertenecen a la Escuela Americana de Ayuda a la Decisión Multicriterio y tienen como objetivo la determinación de funciones de utilidad de los criterios presentes en el análisis, a partir de información a priori de los decisores. El uso de modelos matemáticos para cada una de las metodologías muestra las ventajas del método UTA-CR. También se observa que el método UTA-CR hace uso de las preferencias de los decisores en relación con el conjunto de criterios, obteniendo funciones de utilidad lo más cercanas posible a las preferencias de los decisores.

1. INTRODUCCIÓN

El método UTA (Utilité Additive) (JACQUET-LAGRÈZE; SISKOS, 1982) y su variante UTA-CR (Utilité Additive - CRiteria) (RANGEL, 2002) fueron empleados en esta investigación para evaluar un subconjunto seleccionado de inmuebles residenciales disponibles para alquiler en el municipio de Volta Redondo, localizado en el sur del Estado de Río de Janeiro. La utilización de estos dos métodos en la investigación tuvo como objetivo principal la obtención de funciones de utilidad de los criterios utilizados en el análisis de los inmuebles residenciales.

Los agentes inmobiliarios, utilizando en un análisis de inmuebles con precios de alquiler ya definidos, es decir, ya en cartera, con inmuebles con precios de alquiler a estimar, determinan los valores de referencia de los alquileres de los inmuebles sin precios definidos. Este valor de referencia puede obtenerse ordenando todos los inmuebles, con precios ya fijados y por fijar, utilizando las funciones de utilidad de los criterios determinados por el método UTA.

El método UTA requiere información a priori de los responsables de la toma de decisiones: la ordenación de las alternativas o de un subconjunto de ellas presentes en el proceso. Esta ordenación proporcionada por los responsables de la toma de decisiones se utiliza como restricción en un problema de programación lineal (LPP). Este LPP pretende minimizar la suma de los errores asociados a la ordenación de cada alternativa, es decir, el valor de la utilidad global de cada alternativa propuesta por los decisores.

El método UTA-CR, una variante del método UTA, pretende obtener funciones de utilidad lo más próximas posible a las preferencias de los responsables de la toma de decisiones. Para obtener estas nuevas funciones de utilidad de los criterios, se pide a los responsables de la toma de decisiones que expresen sus preferencias sobre el conjunto de criterios y no sobre las alternativas, como ocurre cuando se utiliza el método UTA original.

• Materias:Modelos matemáticos Bienes inmuebles Toma de decisiones
• Subjects:Mathematical models Real Estate Decision making
• Palabras claves:Método UTA; Método UTA-CR; Método TODIM; Ayuda a la toma de decisiones multicriterio; Función de utilidad multiatributo; Mercado de bienes raíces residenciales
• Keywords:UTA method; UTA-CR method; TODIM method; Multicriteria decision aiding; Multiattribute utility function; Residential real estate market